Em 2024, mais de 50 mil imóveis foram leiloados pela Caixa Econômica Federal, número que representa um crescimento significativo em relação aos anos anteriores. Esse aumento está ligado a diversos fatores, como inadimplência em financiamentos, dívidas judiciais, falta de pagamento de impostos, condomínios, falência de empresas proprietárias e até mesmo ausência de pagamento de pensão alimentícia. 2w6p1j
Mas como é possível reverter uma situação que determina o leilão de um imóvel?
O advogado Raphael Medeiros, do GMP | G&C Advogados Associados, explica que a situação nem sempre é definitiva. “O ordenamento jurídico brasileiro oferece mecanismos para reverter ou, ao menos, minimizar os efeitos de um leilão, especialmente quando há irregularidades no processo”, afirma.
O primeiro o é identificar se o leilão é judicial ou extrajudicial. O leilão judicial ocorre dentro de processos judiciais, como execuções fiscais ou trabalhistas, enquanto o extrajudicial está relacionado a financiamentos com garantia de alienação fiduciária, feitos por instituições financeiras sem intervenção direta do Judiciário. Essa distinção é fundamental, pois determina os procedimentos legais para contestação.
“O segundo o é verificar se há irregularidades. O devedor deve ser formalmente comunicado sobre a dívida e o leilão; a ausência dessa comunicação pode anular o processo. Além disso, se o imóvel for vendido por valor muito abaixo do mercado — o chamado ‘preço vil’ — é possível contestar a arrematação. O edital do leilão deve conter informações claras sobre o imóvel, a dívida e as condições da venda. Omissões ou erros nesses dados podem ser motivos para anulação”, detalha Medeiros.
Dependendo do momento em que o leilão se encontra e das irregularidades constatadas, o devedor pode propor ações anulatórias, embargos à arrematação ou até mesmo uma ação revisional. Outra alternativa é tentar negociar diretamente com o credor, antes ou mesmo após o leilão. Muitas instituições financeiras preferem acordos amigáveis, evitando a complexidade dos processos judiciais. A regularização da dívida pode suspender ou até reverter o leilão.
“O prazo para contestar um leilão é curto. Por isso, ao tomar conhecimento da situação, é essencial procurar imediatamente um advogado especializado em direito imobiliário. Esse profissional avaliará o caso, identificará possíveis ilegalidades e indicará as medidas mais adequadas para proteger o patrimônio”, alerta o especialista.
Embora a perda de um imóvel em leilão seja uma situação delicada, o sistema jurídico oferece caminhos para contestação e reversão, especialmente em casos de falhas no processo. “A chave está na rápida identificação das irregularidades e na busca por assessoria jurídica especializada. Com a orientação correta, é possível lutar pela recuperação do bem ou, pelo menos, minimizar os prejuízos”, conclui Raphael Medeiros.